Zusammenfassung
Am 24. Oktober 2024 veröffentlichte die Bundessteuerbehörde der VAE (FTA) ein neues Leitliniendokument mit dem Titel „Leitfaden zur Körperschaftsteuer bei Immobilieninvestitionen für Privatpersonen“. Diese Orientierungshilfe erläutert die steuerlichen Auswirkungen für natürliche Personen – also Einzelpersonen und keine Unternehmen – die Einkünfte aus privaten Immobilieninvestitionen erzielen. Der Leitfaden steht im Einklang mit dem Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 und hebt Bedingungen hervor, unter denen Einkünfte aus privaten Immobilieninvestitionen von der Unternehmenssteuerpflicht ausgenommen werden können.
Umfang der Körperschaftsteuer (CIT) und Klarstellungen zu Immobilieninvestitionen
Der aktuelle Leitfaden der FTA richtet sich an natürliche Personen, die Einkünfte aus Immobilien erzielen, ohne einer unternehmerischen Tätigkeit nachzugehen. Private Immobilieninvestitionen umfassen Aktivitäten wie den Verkauf, die Vermietung oder die Verpachtung von Immobilien in den VAE, sofern für diese Tätigkeiten keine Lizenzierung durch eine offizielle Behörde erforderlich ist. Erfüllen diese Aktivitäten die genannten Voraussetzungen, so fallen die daraus erzielten Einkünfte nicht in den Rahmen der CIT.
Der Begriff „Immobilien“ wird weit gefasst und umfasst sowohl Wohn- als auch Geschäftsgebäude, Showrooms, Lagerhäuser, Lagerräume, Parkplätze und Garagen. Diese Steuerbefreiung gilt unabhängig von der Nutzung durch die Mieter, der Anzahl der Immobiliengeschäfte oder den daraus erzielten Einkünften, solange die Anforderungen der Lizenzfreiheit gemäß dem Beschluss erfüllt sind.
Bedingungen, um nicht der CIT zu unterliegen
Im Leitfaden wird festgelegt, dass natürliche Personen dann von der CIT ausgeschlossen sind, wenn ihre Immobilienaktivität kein Geschäft darstellt, das einer Lizenz bedarf. Um private Immobilieninvestitionen von steuerpflichtigen Geschäftstätigkeiten zu unterscheiden, müssen Einzelpersonen klar belegen, dass die Einnahmen und Ausgaben aus Immobilien unabhängig von etwaigen lizenzierten Geschäftsbetrieben sind. Besitzt eine Person beispielsweise Immobilien und betreibt zusätzlich ein lizenziertes Geschäft, müssen diese Einkommensströme nachweislich getrennt sein, um von den Steuerbefreiungen für Immobilienerträge zu profitieren.
Ausgaben, die direkt oder indirekt mit privaten Immobilieninvestitionen verbunden sind, sind nicht von der Unternehmenssteuer abziehbar. Daher müssen Einzelpersonen die Ausgaben für jede Aktivität genau dokumentieren und zuordnen, um eine klare Trennung sicherzustellen.
Szenarien und Beispiele
Bei gemeinschaftlich genutztem Eigentum kann beispielsweise der Einkommensanteil jedes Miteigentümers von der Unternehmenssteuer befreit werden, sofern die Investition lizenzfrei ist (keine unternehmerische Tätigkeit). Einzelunternehmen oder Einzelfirmen gelten steuerlich als dieselbe Einheit wie die natürliche Person, im Gegensatz zu Unternehmen mit eigener Rechtspersönlichkeit. Für diese Einheiten ist die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Immobilien und Geschäftseinnahmen für die korrekte steuerliche Anwendung essenziell.
Zuweisung von Ausgaben und Regelungen gegen Missbrauch
Für Personen, die sowohl in lizenzfreie als auch in lizenzpflichtige Aktivitäten involviert sind, sieht der Leitfaden eine Aufteilungsmethode für gemeinsame Ausgaben wie allgemeine Verwaltungskosten vor. Die Ausgaben sollten fair und unter Berücksichtigung angemessener Faktoren wie Nutzungsdauer oder Zeitaufwand auf die jeweiligen Aktivitäten verteilt werden, um eine korrekte Steuerberechnung zu gewährleisten.
Darüber hinaus enthält der Leitfaden eine allgemeine Missbrauchsregel (General Anti-Abuse Rule), die Steuervermeidung verhindern soll. Sollte eine Immobilien-Transaktion hauptsächlich darauf abzielen, steuerliche Vorteile zu erlangen, kann die FTA das Einkommen als steuerpflichtig neu klassifizieren. Diese Maßnahme stellt die Einhaltung und Konsistenz mit den Grundsätzen des Unternehmenssteuergesetzes der VAE sicher.
TME Legal Takeaway
Der Leitfaden der FTA zu Immobilieninvestitionen bietet Privatpersonen Klarheit darüber, wie sie steuerliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit Einnahmen aus privaten Immobilieninvestitionen steuern können. Durch die klare Abgrenzung zwischen privaten und geschäftsbezogenen Immobilienaktivitäten ermöglicht der Leitfaden Einzelpersonen ein besseres Verständnis darüber, wann Einkünfte für eine Befreiung von der Unternehmenssteuer infrage kommen. Diese Orientierungshilfe ist insbesondere für Personen wertvoll, die private Immobilieninvestitionen mit lizenzierten Geschäftstätigkeiten kombinieren, da sie entscheidende Schritte zur effektiven Verwaltung steuerlicher Verpflichtungen aufzeigt.
