FTA-Leitfaden: Steuerbefreiungen für persönliche Immobilieninvestitionen in den VAE
Die Federal Tax Authority (FTA) der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) hat im Oktober 2024 einen Leitfaden veröffentlicht, der die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Immobilieninvestitionen durch natürliche Personen im Rahmen der Cabinet Decision No. 49 of 2023 (CD49) präzisiert. Ziel ist es, die Abgrenzung zwischen steuerfreien persönlichen Investitionen und steuerpflichtigen gewerblichen Tätigkeiten klarzustellen und natürliche Personen bei der Einhaltung der neuen Körperschaftsteuerregelungen zu unterstützen.
Steuerbefreiung für persönliche Immobilieninvestitionen
Einkünfte aus persönlichen Immobilieninvestitionen natürlicher Personen sind von der Körperschaftsteuer ausgenommen, sofern sie keine Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit aufweisen. CD49 definiert „Real Estate Investment“ als jede direkte oder indirekte Aktivität im Zusammenhang mit der Nutzung, Vermietung, Untervermietung oder dem Verkauf von Immobilien, bei der keine Lizenz von einer zuständigen Behörde erforderlich ist. Hierzu zählen beispielsweise langfristige Vermietungen, bei denen der Eigentümer entweder direkt oder über einen Vermittler wie ein Immobilienmanagementunternehmen agiert, ohne selbst eine gewerbliche Lizenz zu benötigen.
Besonders bedeutsam ist die Unterscheidung zwischen Dokumenten wie Mietregistrierungszertifikaten (z. B. Ejari in Dubai) und gewerblichen Lizenzen. Während erstere lediglich administrative Zwecke erfüllen, gelten letztere als Genehmigung zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit und führen zur Steuerpflicht.
Gewerbliche Aktivitäten und Lizenzpflichten
Der Leitfaden betont, dass die Steuerbefreiung für persönliche Investitionen entfällt, sobald eine Lizenz erforderlich ist. So wird beispielsweise die kurzfristige Vermietung einer Immobilie über Plattformen wie Airbnb als gewerbliche Tätigkeit betrachtet, sofern eine Genehmigung der zuständigen Behörde wie der Dubai Department of Economy and Tourism (DET) vorliegt. Derartige Einkünfte fallen unter die Körperschaftsteuer, und es ist darauf zu achten, dass gesetzliche Lizenzanforderungen erfüllt werden. Ein Verstoß gegen diese Anforderungen führt ebenfalls zur Einstufung als steuerpflichtige Aktivität.
Auswirkungen auf Familienstiftungen und Co-Investitionen
Der Leitfaden beleuchtet zudem die Auswirkungen der Regelungen auf Familienstiftungen und gemeinsame Investitionen. Sollte eine Familienstiftung Immobilienaktivitäten ausüben, die die Definition eines steuerbefreiten „Real Estate Investment“ nicht erfüllen, könnte dies den steuerlichen Status der Stiftung gefährden. Bei Co-Investitionen erfolgt die steuerliche Bewertung der Einkünfte auf Basis der Eigentumsanteile. Einkünfte natürlicher Personen bleiben steuerfrei, sofern keine Lizenz erforderlich ist, während die Anteile gewerblicher Partner steuerpflichtig sind.
Fazit
Die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen natürlicher Personen in den VAE erfordert eine sorgfältige Analyse der individuellen Umstände. Der Leitfaden der FTA bietet eine wertvolle Orientierungshilfe, um sicherzustellen, dass die Anforderungen für die Steuerbefreiung erfüllt werden. Um steuerrechtliche Risiken zu minimieren und die Vorteile des Rechtssystems der VAE optimal zu nutzen, bedarf es zwingend eine auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Prüfung.
