Autor
Omar Sami
Rechtsanwalt I Rechts- und Steuerberater (VAE) I Geschäftsführender Gesellschafter
Juni 2026 · Steuer · Immobilien
Die Körperschaftsteuer der VAE ist seit Juni 2023 in Kraft, doch es herrscht nach wie vor erhebliche Unklarheit darüber, wie sie auf Immobilieneinkünfte anzuwenden ist. Die Antwort ist nicht für jeden Investor dieselbe. Ob Körperschaftsteuer anfällt — und zu welchem Satz — hängt davon ab, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, ob sich die Gesellschaft auf dem Festland oder in einer Freihandelszone befindet, und welche Art von Immobilientätigkeit ausgeübt wird.
Dieser Leitfaden stellt die geltenden Regelungen klar dar, mit praktischen Beispielen, einer Vergleichstabelle und Hinweisen zu den Strukturierungsfragen, zu denen TME Legal am häufigsten berät.
Die grundlegende Unterscheidung: Privatperson oder Gesellschaft
Die Körperschaftsteuer der VAE ist eine Steuer auf die steuerpflichtigen Einkünfte juristischer Personen — Gesellschaften und anderer Rechtsträger. Die privaten Immobilieneinkünfte natürlicher Personen werden gesondert behandelt.
Privatpersonen
Eine Privatperson, die in den VAE persönlich Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzt und vermietet, unterliegt mit diesen Mieteinnahmen grundsätzlich nicht der Körperschaftsteuer — sofern die Tätigkeit kein lizenziertes Gewerbe mit VAE-Handelslizenz darstellt. Diese Ausnahme gilt auch dann, wenn die Person mehrere Immobilien besitzt und die Gesamtmieteinnahmen 1 Million AED übersteigen.
Dasselbe Prinzip gilt für Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf privat gehaltener Immobilien. Eine Privatperson, die eine auf ihren Namen eingetragene Immobilie veräußert, unterliegt mit dem Gewinn nicht der Körperschaftsteuer.
Hinweis: Privatpersonen, die eine Immobilienmakler-, Ferienwohnungs- oder Immobilienentwicklungslizenz erwerben, betreiben eine lizenzierte Gewerbetätigkeit. Ihre Einkünfte können in gleicher Weise wie bei einer Gesellschaft der Körperschaftsteuer unterliegen.
Gesellschaften und andere Rechtsträger
Eine VAE-Gesellschaft, die Immobilien besitzt, ist steuerpflichtig. Sämtliche Einkünfte aus diesen Immobilien — Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne, Entwicklungsgewinne, Verwaltungshonorare und sonstige Einkünfte — fließen in die Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage ein. Die ersten 375.000 AED Gewinn des steuerpflichtigen Einkommens werden mit 0 % besteuert, jeder Betrag darüber hinaus mit 9 %.
Körperschaftsteuersätze auf einen Blick
| Eigentumsstruktur | Anwendbarer Steuersatz | Wesentliche Voraussetzung |
|---|---|---|
| Privatperson — persönliches Eigentum | 0 % (steuerbefreit) | Tätigkeit nicht als Gewerbe lizenziert |
| Festlandgesellschaft VAE | 0 % bis 375.000 AED / 9 % darüber | Standardregime |
| Freezone-Gesellschaft — qualifizierte Einkünfte | 0 % | Muss QFZP-Kriterien erfüllen; Immobilieneinkünfte vom Festland der VAE sind ausgeschlossen |
| Freezone-Gesellschaft — nicht qualifizierte Einkünfte | 9 % (ohne Nullsatzband) | Festlandimmobilien-Einkünfte sind ausgeschlossene Tätigkeiten |
Die Freihandelszonen-Falle: Warum Freihandelszonenstrukturen besondere Sorgfalt erfordern
Dies ist der Bereich, in dem die gravierendsten Compliance-Fehler auftreten. Viele Unternehmer gehen davon aus, dass alle Einkünfte ihres Freezone-Unternehmens mit 0 % besteuert werden, weil es als Qualifying Free Zone Person (QFZP) gilt. Diese Annahme ist falsch, sobald die Gesellschaft VAE-Festlandimmobilien hält.
Nach dem Körperschaftsteuergesetz und den ergänzenden Kabinettsentscheidungen gilt der Besitz, die Verwaltung oder Entwicklung von Immobilien auf dem VAE-Festland als ausgeschlossene Tätigkeit (Excluded Activity). Einkünfte aus einer ausgeschlossenen Tätigkeit unterliegen unabhängig vom QFZP-Status dem Steuersatz von 9 %.
Entscheidend ist, dass der Satz von 9 % auf nicht qualifizierte Einkünfte ohne das Nullsatzband von 375.000 AED gilt. Eine Festlandgesellschaft würde auf die ersten 375.000 AED 0 % zahlen und auf den darüber liegenden Betrag 9 %; ein QFZP erhält dieses Band auf seine nicht qualifizierten Einkünfte nicht.
Es besteht zudem ein strukturelles Risiko: Übersteigen die Einkünfte aus ausgeschlossenen Tätigkeiten die De-minimis-Schwelle — den niedrigeren Wert von 5 % des Gesamtumsatzes oder 5 Millionen AED — verliert die Gesellschaft ihren QFZP-Status für fünf aufeinanderfolgende Jahre. Das bedeutet, dass das gesamte Einkommen der Gesellschaft fünf Jahre lang mit 9 % besteuert wird, nicht nur die Immobilieneinkünfte.
Praktische Konsequenz: Freezone-Gesellschaften sollten keine VAE-Festlandimmobilien halten, sofern die Struktur nicht gezielt auf dieses Risiko ausgelegt ist. Der Standardansatz besteht darin, Festlandimmobilien über eine separate Festlandgesellschaft zu halten, die mit 9 % besteuert wird, sodass der QFZP-Status der Freezone-Gesellschaft erhalten bleibt.
Welche Immobilieneinkünfte sind für Gesellschaften steuerpflichtig?
Für eine VAE-Festlandgesellschaft sind folgende Einkunftskategorien in der Körperschaftsteuerbemessungsgrundlage enthalten:
- Mieteinnahmen aus Wohn- und Gewerbeimmobilien
- Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien
- Immobilienentwicklungsgewinne (nach IFRS 15 nach der Fertigstellungsgrad- oder der Gesamtfertigstellungsmethode erfasst)
- Honorare für die Immobilienverwaltung
- Kurzfristige Ferienwohnungsmieteinnahmen bei Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung
Abzugsfähige Aufwendungen umfassen Reparaturen und Wartung, Maklergebühren, Versicherungen, Abschreibungen sowie Zinsaufwendungen — vorbehaltlich der allgemeinen Zinsabzugsbeschränkung, die den Nettozinsaufwand auf 30 % des EBITDA oberhalb einer Schwelle von 12 Millionen AED begrenzt.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
REITs, die die Bedingungen der Kabinettsentscheidung Nr. 34 von 2025 und Artikel 10 des Körperschaftsteuergesetzes erfüllen, können bei der FTA eine Befreiung von der Körperschaftsteuer als Qualifying Investment Fund beantragen. Dies ist eine spezifische strukturelle Option für institutionelle Immobilieninvestoren und erfordert die Zustimmung der FTA.
Ablauf der Kleinunternehmerbefreiung am 31. Dezember 2026
Die Kleinunternehmerbefreiung — die es Unternehmen mit einem Umsatz unter 3 Millionen AED ermöglicht, für einen Steuerzeitraum ein steuerpflichtiges Einkommen von null zu wählen — läuft am 31. Dezember 2026 aus. Sie steht QFZPs oder Unternehmen innerhalb multinationaler Konzerne nicht zur Verfügung. Immobilienunternehmen unterhalb der Umsatzschwelle, die sich bisher auf diese Befreiung gestützt haben, müssen ab dem Steuerjahr 2027 auf das Standardregime umstellen.
Praktische Strukturierungsüberlegungen
Privates Halten vs. Gesellschaftsstruktur
Für Investoren, die Immobilien privat halten, ist das aktuelle Regelwerk im Allgemeinen vorteilhaft. Es gibt keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf privat gehaltene Immobilien, und Mieteinnahmen unterliegen ohne Lizenz nicht der Körperschaftsteuerbasis. Für Portfolio-Investoren ist das persönliche Halten von Anlageimmobilien in der Regel die steuereffizienteste Struktur.
Wann eine Gesellschaftsstruktur sinnvoll ist
Gesellschaftliche Eigentumsstrukturen bleiben für große Portfolios, institutionelle Investoren, Immobilienentwickler, Family Offices sowie bei Finanzierungsstrukturen, Nachfolgeplanungen oder Investorenarrangements sinnvoll. In diesen Fällen ist der Satz von 9 % über 375.000 AED der Preis für das Gesellschaftsvehikel.
Freihandelszonen-Zweckgesellschaften
Der Einsatz einer Freihandelszonen-Zweckgesellschaft (SPV) zum Halten von VAE-Festlandimmobilien ist strukturell riskant, sofern die Struktur nicht gezielt auf das Risiko der ausgeschlossenen Tätigkeiten ausgelegt ist. Die Verwaltungskosten einer separaten Festlandholding-Gesellschaft sind deutlich geringer als der Verlust des QFZP-Status für fünf Jahre.
Häufig gestellte Fragen
Ich besitze mehrere Dubaianer Apartments privat. Muss ich auf die Mieteinnahmen Körperschaftsteuer zahlen?
Nein. Eine Privatperson, die Wohnimmobilien in eigenem Namen besitzt und vermietet, unterliegt den VAE-Körperschaftsteuerregelungen in der Regel nicht — sofern keine Immobilienbetriebslizenz vorliegt. Dies gilt unabhängig von der Anzahl der Immobilien oder den Gesamtmieteinnahmen.
Mein Freihandelszonen-Unternehmen besitzt eine Gewerbeimmobilie in Dubai. Werden die Mieteinnahmen mit 0 % besteuert?
Nein. Mieteinnahmen aus Festlandimmobilien der VAE sind eine ausgeschlossene Tätigkeit im Rahmen der Körperschaftsteuerregelung. Sie werden mit 9 % besteuert, unabhängig von Ihrem QFZP-Status. Übersteigen diese Einkünfte die De-minimis-Schwelle, kann Ihr gesamter QFZP-Status für fünf Jahre gefährdet sein.
Kann ich Immobilien von einer Gesellschaft auf meinen privaten Namen übertragen, um Körperschaftsteuer zu vermeiden?
Eine Übertragung von Immobilien von einer Gesellschaft auf eine Privatperson ist eine steuerpflichtige Veräußerung auf Gesellschaftsebene. Die Übertragung selbst kann Körperschaftsteuer auf einen etwaigen Gewinn auslösen. Umstrukturierungen sollten vor der Durchführung sorgfältig mit rechtlicher und steuerlicher Beratung geplant werden.
Gilt die 4-prozentige DLD-Übertragungsgebühr weiterhin?
Ja. Die 4-prozentige DLD-Übertragungsgebühr und damit verbundene Registrierungsgebühren gelten weiterhin für Immobilientransaktionen in Dubai, unabhängig von der körperschaftsteuerlichen Behandlung. Es handelt sich um separate Verpflichtungen.
Wie TME Legal unterstützen kann
TME Legal berät Mandanten bei der steuerlichen Strukturierung von Immobilienbeständen in den VAE, mit besonderem Fokus auf:
- Bewertung, ob eine geplante oder bestehende Struktur Immobilieneinkünfte der Körperschaftsteuer der VAE aussetzt
- Beratung zu den Freezone-Regelungen für ausgeschlossene Tätigkeiten und dem Risiko für den QFZP-Status
- Umstrukturierung bestehender Bestände zur Optimierung der körperschaftsteuerlichen Position
- Hinweise zur De-minimis-Schwelle und Einkunftstrennung
- Strukturen für Immobilienholding-Gesellschaften, einschließlich DIFC-, ADGM- und Festlandvergleiche
- Beratung zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Immobilientransaktionen neben der körperschaftsteuerlichen Position
Wenn Sie Ihre Immobilienportfoliostruktur überprüfen, eine Akquisition planen oder sich über eine bestehende Regelung im Rahmen der Körperschaftsteuervorschriften Gedanken machen, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Das Körperschaftsteuerregime der VAE entwickelt sich durch FTA-Leitlinien und Kabinettsentscheidungen laufend weiter. Bitte wenden Sie sich für eine auf Ihre individuelle Situation zugeschnittene Beratung an TME Legal.
