Autor
Omar Sami
Rechtsanwalt I Rechts- und Steuerberater (VAE) I Geschäftsführender Gesellschafter
Autor
Sebastian Lürmann
Rechtsanwalt I Rechtsberater (VAE) I Senior Associate
Oktober 2026 – Immobilien – Saudi-Arabien
Seit Januar 2026 gilt in Saudi-Arabien ein neues Gesetz, das Ausländern den Erwerb von Immobilien in ausgewiesenen Zonen erlaubt. Mit der Durchführungsverordnung und den Zonen, die der Ministerrat am 23. Juni 2026 genehmigt hat, ist die Regelung praktisch anwendbar. Anträge laufen über die Plattform “Saudi Properties” der Immobilienaufsichtsbehörde REGA.
Für Käufer stellen sich vor allem drei Fragen: Wer darf kaufen, was darf erworben werden und was kostet es? Kurz gesagt ist der Erwerb nur in ausgewiesenen Zonen möglich. Dort sind in vielen Fällen Eigentumsanteile bis 100 Prozent und Nutzungsrechte von bis zu 99 Jahren zulässig. Beim Eigentumswechsel fällt die Immobilientransfersteuer von 5 Prozent an; bei Veräußerungen durch Nicht-Saudis kommt eine REGA-Gebühr hinzu, die für Riyadh, Jeddah, Makkah und Madinah auf 2 Prozent festgesetzt ist.
Dieser Beitrag fasst zusammen, wer kaufen darf, was erworben werden kann, welche Kosten anfallen und worauf Käufer achten sollten.
Wer darf kaufen?
Das Gesetz unterscheidet mehrere Käufergruppen. Für alle gilt: Der Erwerb ist grundsätzlich auf ausgewiesene Zonen beschränkt, mit den im Folgenden genannten Ausnahmen.
| Käufergruppe | Was ist möglich |
|---|---|
| Nicht-saudische Privatpersonen (mit oder ohne Wohnsitz) | Erwerb innerhalb der ausgewiesenen Zonen; je Zone gelten Höchstanteile, zulässige Rechte und Laufzeiten |
| Ausländer mit legalem Wohnsitz in Saudi-Arabien | Zusätzlich eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung außerhalb der Zonen (nicht in Makkah und Madinah) |
| Ausländische Gesellschaften | Erwerb in den Zonen nach Registrierung bei der Investitionsbehörde MISA und Offenlegung der Eigentümer |
| Saudische Gesellschaften mit ausländischen Gesellschaftern (nicht börsennotiert) | Erwerb in den Zonen; für Geschäftszwecke und Mitarbeiterunterkünfte auch außerhalb, dort mit vorheriger MISA-Genehmigung |
| Börsennotierte Gesellschaften, Fonds und zugelassene Zweckgesellschaften | Erwerb nach den Kapitalmarktvorschriften |
| Ausländische Non-Profit-Organisationen | Erwerb in den Zonen nach Registrierung beim Nationalen Zentrum für den Non-Profit-Sektor (NCNP) |
Was darf erworben werden?
Erfasst sind Wohn-, Gewerbe-, landwirtschaftliche und Industrieimmobilien. Welche Objekte, welcher Höchstanteil und welche Nutzungsdauer zulässig sind, wird zonenweise festgelegt. Möglich sind:
- Volleigentum und sonstige dingliche Rechte, etwa Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten
- In vielen Zonen Eigentumsanteile bis zu 100 Prozent
- Nutzungsrechte (Usufruct) von bis zu 99 Jahren in vielen Fällen
- In AlUla erlauben die meisten Zonen Eigentum, einzelne Zonen nur andere Rechte als Volleigentum
Hinweis: Ein Grundstück innerhalb einer Zone steht nicht automatisch jedem Käufer offen. Käufergruppe, Projektstatus und zonenspezifische Bedingungen müssen im Einzelfall geprüft werden.
Welche Gebiete sind geöffnet?
Ausländisches Eigentum ist nicht im ganzen Land möglich, sondern in ausgewiesenen Zonen. Dazu zählen nach den veröffentlichten Übersichten unter anderem:
- Riyadh: unter anderem KAFD, Diriyah Gate, King Salman Park, New Murabba, Qiddiya und SEDRA
- Jeddah: zahlreiche ausgewiesene Gebiete, darunter Jeddah Central
- Makkah und Madinah: ausgewiesene Projekte wie Jabal Omar, Masar und Rua Al Madinah
- AlUla sowie Großprojekte wie NEOM, Red Sea und AMAALA
- Sonderwirtschaftszonen: King Abdullah Economic City, Jazan und Ras Al-Khair
Die verbindliche Karte veröffentlicht die REGA auf der Plattform Saudi Properties. Grenzen können sich ändern; prüfen Sie jedes Grundstück vor dem Kauf dort.
Makkah und Madinah
Natürliche Personen dürfen dort nur erwerben, wenn sie Muslime sind, und nur in ausgewiesenen Zonen. Für Gesellschaften gelten gesonderte Regeln. Einzelne Kanzleiübersichten gehen von strengeren Beschränkungen aus. Vor einer Kaufentscheidung sollte die Zulässigkeit deshalb schriftlich bestätigt werden.
Was kostet es?
Vor der Durchführungsverordnung war von einer Gebühr von bis zu 5 Prozent bei Transaktionen mit Nicht-Saudis die Rede, die zusammen mit der Immobilientransfersteuer von 5 Prozent bis zu 10 Prozent ergeben konnte. Die Verordnung hat den Satz der REGA-Gebühr für die wichtigsten Städte auf 2 Prozent festgesetzt.
| Position | Satz | Hinweis |
|---|---|---|
| Immobilientransfersteuer (RETT) | 5 % des Transaktionswerts | Gilt für alle Käufer |
| REGA-Gebühr bei Veräußerung durch Nicht-Saudis | 2 % (gesetzlicher Höchstsatz 5 %) | Festgesetzt für Riyadh, Jeddah, Makkah und Madinah |
| Zusammen in diesen Städten | rund 7 % | Rechnerische Summe beider Positionen |
| Befreite Fälle | 0 % REGA-Gebühr | Gerichtliche Vollstreckung; Verkäufe von Bauträgern innerhalb der Lizenzperiode; Übertragung auf vollständig gehaltene Gesellschaften oder Fonds im Königreich |
Hinweis: In dieser Übersicht nicht berücksichtigt sind weitere Kosten wie Maklergebühren, Finanzierung oder laufende Gebühren. Der Satz der REGA-Gebühr für andere Zonen sollte in der Durchführungsverordnung geprüft werden.
Registrierung und Verfahren
Alle Anträge laufen über die elektronische Plattform der REGA. Ein Erwerb durch Nicht-Saudis ist nur wirksam, wenn er im Immobilienregister eingetragen ist. Je nach Käufer gelten folgende Voraussetzungen:
- Natürliche Personen: elektronische ID des Innenministeriums, saudisches Bankkonto auf eigenen Namen und lokale Telefonnummer
- Ausländische Gesellschaften: Registrierung bei der MISA mit Offenlegung der direkten und indirekten Eigentümer sowie ein lokales Bankkonto
- Ausländische Non-Profit-Organisationen: Registrierung beim NCNP mit Offenlegung der kontrollierenden Personen
- Zahlungen über das elektronische Zahlungssystem
Registrierte ausländische Gesellschaften müssen Eigentümerwechsel von 5 Prozent oder mehr binnen 15 Tagen melden.
Sanktionen bei Verstößen
Bei Verstößen gegen das Gesetz oder die Verordnung drohen abgestufte Sanktionen:
- Zunächst Verwarnung, danach Bußgelder von bis zu 5 Prozent des Werts des betroffenen Rechts, begrenzt auf SAR 10 Mio.
- Bei mittleren Verstößen, etwa fehlender Meldung einer Eigentumsänderung: Bußgelder von 0,1 bis 3 Prozent des Immobilienwerts
- Bei vorsätzlich falschen Angaben: Bußgeld, Zwangsverkauf und Weiterleitung an die Staatsanwaltschaft; der Verstoßende erhält den niedrigeren Betrag aus Nettoverkaufserlös und ursprünglichem Kaufpreis
Vor der Verhängung von Sanktionen räumen die Regeln nach den vorliegenden Quellen eine Frist von 10 bis 180 Tagen zur Behebung ein. Rechtsmittel sind innerhalb von 60 Tagen beim Verwaltungsgericht möglich.
Worauf Käufer achten sollten
- Zone prüfen. Klären Sie anhand der REGA-Karte, ob das Grundstück in einer ausgewiesenen Zone liegt und welche Rechte dort zulässig sind.
- Käufergruppe klären. Je nachdem, ob Sie als Privatperson, Gesellschaft oder Fonds erwerben, gelten unterschiedliche Voraussetzungen.
- Rechte und Laufzeit prüfen. Unterscheiden Sie Volleigentum von Nutzungsrechten und achten Sie auf Höchstanteile und Laufzeiten der jeweiligen Zone.
- Kosten einkalkulieren. Berücksichtigen Sie die Transfersteuer von 5 Prozent und, bei einem späteren Verkauf, die REGA-Gebühr.
- Registrierung vorbereiten. Planen Sie Zeit für elektronische ID, Bankkonto beziehungsweise MISA-Registrierung ein.
- Bestehende Strukturen überprüfen. Wer bisher über Treuhandkonstruktionen oder Fonds investiert hat, sollte diese Strukturen prüfen und gegebenenfalls anpassen.
- Rechtliche Prüfung veranlassen. Lassen Sie Zulässigkeit, Kosten und Vertragsgestaltung vor der Zahlung rechtlich prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Nicht-Muslim in Makkah oder Madinah kaufen?
Nach den vorliegenden Informationen dürfen natürliche Personen dort nur als Muslime erwerben. Für Gesellschaften gelten gesonderte Regeln. Holen Sie vor einer Zahlung eine schriftliche Bestätigung der Zulässigkeit ein.
Brauche ich einen Wohnsitz in Saudi-Arabien?
Nein. Auch nicht ansässige Personen können in den ausgewiesenen Zonen erwerben. Ausländer mit legalem Wohnsitz dürfen zusätzlich eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung außerhalb der Zonen erwerben.
Bringt der Kauf ein Aufenthaltsrecht?
Nicht automatisch. Eine Quelle nennt für das Premium-Residency-Programm für Immobilieneigentümer eine lastenfreie Wohnimmobilie mit einem Wert von mindestens SAR 4 Mio. in einem ausgewiesenen Gebiet. Die Voraussetzungen sollten bei der zuständigen Stelle geprüft werden.
Wann ist mein Eigentum rechtlich wirksam?
Erst mit der Eintragung im Immobilienregister. Nicht eingetragene Geschäfte mit Beteiligung von Nicht-Saudis sind rechtlich nicht wirksam.
Gilt die 2-Prozent-Gebühr auch außerhalb der vier Städte?
Die vorliegenden Quellen nennen 2 Prozent für Riyadh, Jeddah, Makkah und Madinah. Für andere Zonen sollte der Satz in der Verordnung geprüft werden; der gesetzliche Höchstsatz liegt bei 5 Prozent.
Wie TME Legal unterstützen kann
TME Legal berät Investoren, Käufer und Unternehmen zum Immobilienerwerb in Saudi-Arabien. Unser Leistungsangebot in diesem Bereich umfasst:
- Prüfung der Zonenberechtigung und der zulässigen Rechte für das jeweilige Objekt
- Strukturierung des Erwerbs über Privatperson, Gesellschaft oder Fonds
- Unterstützung bei Registrierung und Antragstellung über die Plattform
- Prüfung von Kaufverträgen und der Verteilung der Kosten
- Beratung zu Meldepflichten und Compliance nach dem Erwerb
- Überprüfung bestehender Beteiligungsstrukturen
Wenn Sie einen Immobilienerwerb in Saudi-Arabien prüfen möchten, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Angaben beruhen auf öffentlichen Berichten zum Stand Oktober 2026; Zonen, Gebühren und Verfahren der REGA entwickeln sich weiter. Bitte wenden Sie sich für eine auf Ihre individuelle Situation zugeschnittene Beratung an TME Legal.
