Autor
Omar Sami
Rechtsanwalt I Rechts- und Steuerberater (VAE) I Geschäftsführender Gesellschafter
Dubai hat die Voraussetzungen für das zweijährige Aufenthaltsvisum für Immobilieninvestoren grundlegend überarbeitet. Die wichtigste Änderung: Die bisherige Mindestimmobilienwert-Anforderung von AED 750.000 wurde für Alleininhaber vollständig abgeschafft. Für alle, die ein Immobilienportfolio in den VAE aufbauen, erwerben oder umstrukturieren möchten, eröffnet diese Reform einen deutlich breiteren Zugang zur Aufenthaltsgenehmigung über Immobilienbesitz.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, was sich konkret geändert hat, wer unter das neue Regelwerk fällt, was die verschiedenen Eigentumskonstellationen in der Praxis bedeuten und wie TME Legal Sie bei der Strukturierung Ihres Erwerbs mit Blick auf die Aufenthaltsgenehmigung unterstützen kann.
Was ist das Immobilien-Investorenvisum in Dubai?
Das Immobilien-Investorenvisum ist ein zweijähriges, erneuerbares VAE-Aufenthaltsvisum, das Immobilieneigentümern in Dubai erteilt wird. Es ergänzt andere langfristige Aufenthaltsoptionen wie das Golden Visa oder das Green Visa, richtet sich jedoch speziell an Personen, deren primärer Qualifikationsnachweis für die VAE das Eigentum an einer fertiggestellten Immobilie ist.
Das Visum erlaubt es Inhabern, sich in den VAE aufzuhalten, berechtigte Familienangehörige als Dependants zu sponsern, VAE-Bankkonten zu eröffnen und den Aufenthalt fortlaufend zu verlängern — vorausgesetzt, die qualifizierende Immobilie bleibt im Eigentum des Visuminhabers.
Was hat sich 2026 geändert?
Im bisherigen Rahmen musste ein Alleineigentümer nachweisen, dass seine Immobilie einen Mindestwert von AED 750.000 aufweist, um das zweijährige Investorenvisum zu erhalten.
Diese Anforderung wurde für Alleininhaber vollständig aufgehoben.
Ein Alleininhaber einer fertiggestellten Immobilie — d. h. einer Immobilie, für die die Eigentumsurkunde bereits ausgestellt wurde — kann nunmehr unabhängig vom Kaufpreis oder aktuellen Marktwert das zweijährige erneuerbare Investorenvisum beantragen. Die Eignungsprüfung für Alleininhaber richtet sich ausschließlich nach dem vollendeten Eigentumsstatus, nicht mehr nach einem Bewertungsschwellenwert.
Wer ist berechtigt? Anspruchsberechtigung nach Eigentumsform
Das Regelwerk unterscheidet zwischen Alleineigentum und gemeinsamem Eigentum. Die Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Art des Eigentums wesentlich.
| Eigentumstyp | Mindestwertanforderung | Wesentliche Bedingung |
|---|---|---|
| Alleininhaber | Keine — der AED 750.000-Schwellenwert wurde abgeschafft | Fertiggestellte Immobilie mit ausgestellter Eigentumsurkunde |
| Gemeinschaftlicher Eigentümer | Jeder Miteigentümer muss einen Anteil von mindestens AED 400.000 halten | Gilt unabhängig von der Eigentumsaufteilung |
Alleininhaber
Sind Sie der einzige eingetragene Eigentümer einer fertiggestellten Immobilie in Dubai, qualifizieren Sie sich nunmehr ohne Mindestwertschwelle für das zweijährige Investorenvisum. Entscheidend ist, dass die Eigentumsurkunde ausgestellt wurde — d. h. die Immobilie fertiggestellt und kein Off-Plan-Erwerb mehr ist.
Gemeinschaftliche Eigentümer
Bei Immobilien, die von mehreren Personen gemeinsam gehalten werden, gilt die AED 400.000-Anteilsregel. Das bedeutet: Jeder einzelne Miteigentümer muss einen Anteil von mindestens AED 400.000 halten, um eigenständig berechtigt zu sein.
Praxisbeispiel: Zwei Personen halten gemeinsam eine fertiggestellte Immobilie im Wert von AED 800.000 auf 50/50-Basis. Jeder hält einen Anteil von AED 400.000. Beide Miteigentümer erfüllen damit den Schwellenwert und können jeweils das zweijährige Investorenvisum beantragen.
Hinweis: Die AED 400.000-Anteilsanforderung für gemeinschaftliche Eigentümer ist von der Abschaffung des AED 750.000-Schwellenwerts für Alleininhaber unabhängig und bleibt unverändert bestehen.
Die Fertigstellungsvoraussetzung
Eine in allen Fällen geltende Grundbedingung ist, dass die Immobilie fertiggestellt sein muss — d. h. die Eigentumsurkunde muss vom Dubai Land Department (DLD) ausgestellt worden sein.
Off-Plan-Immobilien, bei denen die Zahlung noch läuft, die Eigentumsurkunde aber noch nicht ausgestellt wurde, erfüllen diese Voraussetzung nicht. Investoren, die Off-Plan erwerben, sollten ihre Aufenthaltsplanung entsprechend zeitlich ausrichten: Der Visumantrag kann erst nach Fertigstellung der Immobilie und Ausstellung der Eigentumsurkunde gestellt werden.
Praktische Auswirkungen: Was dies für Investoren bedeutet
Immobilien mit niedrigerem Wert
Die unmittelbarste Auswirkung der Reform liegt darin, dass Eigentümer fertiggestellter Immobilien mit niedrigerem Wert — die bislang durch den AED 750.000-Schwellenwert ausgeschlossen waren — nun anspruchsberechtigt sind. Studioapartments, kleinere Einheiten in aufstrebenden Stadtteilen Dubais und ältere Immobilien, deren Wert unter die frühere Grenze gefallen ist, können nun als Qualifikationsassets dienen.
Paare und Mitinvestoren
Für Paare, die gemeinsam eine Immobilie erwerben, macht die AED 400.000-Anteilsstruktur einen gemeinsamen Erwerb von mindestens AED 800.000 (hälftig gehalten) zu einem praktikablen Weg, um mit einer einzigen Transaktion für beide Parteien gleichzeitig eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten.
Portfolioumstrukturierung
Mandanten, die VAE-Immobilien in Unternehmensstrukturen oder zusammen mit Partnern halten, sollten prüfen, ob eine Umstrukturierung des Eigentums — zum Beispiel die Übertragung auf Alleineigentum — die Anspruchsberechtigung im Rahmen des neuen Regelwerks vereinfachen oder verbessern könnte.
Fortlaufende Anspruchsberechtigung
Das Visum ist an das fortbestehende Eigentum an der qualifizierenden Immobilie geknüpft. Wenn die Immobilie verkauft, übertragen oder anderweitig aus dem Eigentum des Visuminhabers ausscheidet, berührt dies die Verlängerungsberechtigung. Mandanten sollten dies bei der Planung von Veräußerungen oder bei der Nachlassgestaltung berücksichtigen.
Schritt für Schritt: So beantragen Sie das Immobilien-Investorenvisum
Das Antragsverfahren für das zweijährige Investorenvisum umfasst mehrere Schritte:
- Ausstellung der Eigentumsurkunde bestätigen. Vergewissern Sie sich, dass das Dubai Land Department die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen (bzw. bei gemeinschaftlichen Anträgen auf Ihren und den Namen Ihres Miteigentümers) ausgestellt hat.
- Anspruchsberechtigung prüfen. Bei Alleininhabern: Bestätigen Sie, dass die Immobilie fertiggestellt und die Eigentumsurkunde ausgestellt ist. Bei gemeinschaftlichen Eigentümern: Stellen Sie sicher, dass Ihr individueller Anteil den AED 400.000-Schwellenwert erreicht.
- Unterlagen zusammenstellen. In der Regel umfasst dies die Eigentumsurkunde, Reisepasskopien, Emirates ID (sofern bereits vorhanden), Krankenversicherungsnachweis sowie ggf. weitere behördlich geforderte Dokumente.
- Antrag einreichen. Anträge werden beim General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) in Dubai oder über autorisierte Servicecenter eingereicht.
- Gesundheitsuntersuchung absolvieren. Im Rahmen des Aufenthaltsverfahrens ist eine standardisierte ärztliche Eignungsprüfung erforderlich.
- Emirates ID und Visumsstempel entgegennehmen. Nach Genehmigung wird das Aufenthaltsvisum erteilt und die Emirates ID ausgestellt.
Wie schneidet das Immobilien-Investorenvisum im Vergleich zu anderen VAE-Aufenthaltsoptionen ab?
| Merkmal | 2-Jahres-Immobilien-Investorenvisum | 5/10-Jahres-Golden Visa (Immobilien) | Green Visa |
|---|---|---|---|
| Gültigkeitsdauer | 2 Jahre (erneuerbar) | 5 oder 10 Jahre | 5 Jahre |
| Mindestimmobilienwert | Kein Minimum (Alleininhaber) / AED 400.000 pro Anteil (gemeinschaftlich) | AED 2 Millionen | Nicht zutreffend |
| Sponsor erforderlich? | Nein | Nein | Nein |
| Familiensponsoring | Ja | Ja | Ja |
| Immobilie muss fertiggestellt sein? | Ja | Ja (bei Immobilienroute) | Nicht zutreffend |
| Besonders geeignet für | Eigentümer fertiggestellter Immobilien jeder Wertklasse | Hochwertige Immobilieninvestoren | Fachkräfte und Freiberufler |
Für Mandanten, die höherwertige fertiggestellte Immobilien ab AED 2 Millionen halten oder erwerben, kann der Golden Visa-Weg aufgrund seiner fünf- oder zehnjährigen Gültigkeitsdauer und der Tatsache, dass Auslandsaufenthalte ihn nicht entwerten, langfristig mehr Stabilität bieten. TME Legal berät Sie dazu, welches Visum am besten zu Ihrer Vermögenssituation und Ihren langfristigen Plänen passt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Abschaffung des AED 750.000-Schwellenwerts auch für gemeinschaftliche Eigentümer?
Nein. Die Abschaffung des AED 750.000-Mindestwerts gilt ausschließlich für Alleininhaber. Bei gemeinschaftlichen Eigentümern bleibt die Anforderung weiterhin gültig: Jeder Miteigentümer muss einen Anteil von mindestens AED 400.000 pro Person halten.
Kann ich einen Antrag stellen, wenn meine Immobilie noch Off-Plan ist?
Nein. Das Visum setzt eine fertiggestellte Immobilie mit ausgestellter Eigentumsurkunde voraus. Off-Plan-Immobilien sind erst nach Fertigstellung und Ausstellung der Eigentumsurkunde qualifiziert.
Berechtigt das Visum zur Arbeitstätigkeit in den VAE?
Das Immobilien-Investorenvisum gewährt für sich genommen keine Arbeitserlaubnis. Mandanten, die neben dem Aufenthalt auch in den VAE tätig sein wollen, sollten die geeignete kombinierte Struktur mit einem Rechtsberater besprechen.
Kann ich meine Familie mit diesem Visum sponsern?
Ja. Inhaber des zweijährigen Investorenvisums können berechtigte Familienangehörige als Dependants sponsern, vorbehaltlich der üblichen Anforderungen an Einkommen und Unterkunft.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Die an die qualifizierende Immobilie geknüpfte Aufenthaltsberechtigung ist an das fortbestehende Eigentum gebunden. Wenn Sie die Immobilie verkaufen oder übertragen, sollten Sie vor Abschluss der Transaktion rechtliche Beratung zu den Visumsauswirkungen einholen.
Wie TME Legal Sie unterstützen kann
TME Legal berät Mandanten über den gesamten Lebenszyklus des VAE-Immobilienerwerbs und der damit verbundenen Aufenthaltsplanung. Unsere Leistungen in diesem Bereich umfassen:
- Prüfung der Anspruchsberechtigung im Rahmen des aktuellen Visumregelwerks
- Beratung zur Eigentumsurkunde und Eigentumsstrukturierung, einschließlich der Abwägung zwischen Allein- und gemeinschaftlichem Eigentum
- Beratung zur Wechselwirkung zwischen Immobilienbesitz und anderen VAE-Aufenthaltsoptionen, einschließlich des Golden Visa
- Investorenvisum-Anträge und Erneuerungen
- Strukturierung von Off-Plan-Käufen unter Berücksichtigung von Aufenthaltszeitplänen
- Familiensponsoring-Planung
Wenn Sie Ihre Berechtigung im Rahmen des aktualisierten Regelwerks prüfen lassen möchten oder einen Erwerb planen und sicherstellen wollen, dass die Eigentumsstruktur aufenthaltsrechtlich optimiert ist, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Voraussetzungen für die Visumberechtigung werden von den zuständigen Bundes- und Dubaianer Behörden verwaltet und können sich ändern. Für auf Ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung wenden Sie sich bitte an TME Legal.
