Dubais neue Gesetze zu Gebäudesicherheit und Wohngemeinschaften: Was Vermieter und Bauträger wissen müssen

Immobilien · Compliance · August 2026

Im März 2026 hat Dubai zwei bedeutende Gesetze erlassen, die gemeinsam die Compliance-Landschaft für jeden grundlegend verändern, der in dem Emirat Immobilien besitzt, entwickelt, verwaltet oder vermietet. Das Gesetz Nr. (3) von 2026 über die Qualität und Sicherheit von Gebäuden führt ein verbindliches Inspektions- und Zertifizierungsregime für alle Gebäude in Dubai ein – einschließlich solcher in privaten Entwicklungszonen und Freizonen wie dem DIFC. Das Gesetz Nr. (4) von 2026 über Wohngemeinschaften schafft einen formalen genehmigungspflichtigen Rahmen für gemeinsam genutzte Wohneinheiten, mit Bußgeldern von bis zu AED 1 Million bei wiederholten Verstößen.

Die beiden Gesetze sind unabhängig voneinander, stehen aber für Vermieter und Immobilienverwalter in engem Zusammenhang. Ein Gebäude, das kein Qualitäts- und Sicherheitszertifikat erhält, könnte es schwerer haben, Mieter zu gewinnen und zu halten. Ein Vermieter, der Wohngemeinschaften ohne Genehmigung betreibt, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Aussetzung der Tätigkeit und zwangsweise Räumung. Zusammen stellen die beiden Gesetze eine wesentliche Erhöhung der Compliance-Verpflichtungen und des Compliance-Risikos für den Dubai-Immobiliensektor dar.

Dieser Leitfaden legt dar, was jedes Gesetz erfordert, wen es betrifft, welche Strafen vorgesehen sind, und welche Schritte Immobilieneigentümer und Bauträger jetzt einleiten sollten.

Teil Eins: Gesetz Nr. (3) von 2026 – Gebäudequalität und -sicherheit

Was das Gesetz regelt

Das Gesetz Nr. (3) von 2026, das am 10. März 2026 bekannt gegeben wurde, schafft einen umfassenden, emiratsweiten Rechtsrahmen für die Qualität, Sicherheit und laufende Instandhaltung von Gebäuden über deren gesamten Lebenszyklus – von Planung und Bau über Nutzung und Sanierung bis hin zum Abriss.

Das Gesetz konsolidiert Verpflichtungen, die bisher über zahlreiche Verordnungen und Entscheidungen des Exekutivrats verstreut waren, und ersetzt sie durch ein einziges, durchsetzbares Gesetz, das von der Dubai Municipality verwaltet wird. Es gilt für alle Gebäude in Dubai, einschließlich solcher in privaten Entwicklungszonen und Freizonen – womit eine frühere Unterscheidung entfällt, nach der Freizonengebäude unter getrennten oder weniger strengen Regelungen operieren konnten.

Die Dubai Municipality wird als zentrale Behörde für die Durchsetzung, die Führung einer einheitlichen digitalen Gebäudedatenbank und die Ausstellung von Qualitäts- und Sicherheitszertifikaten eingesetzt.

Das Qualitäts- und Sicherheitszertifikat: Was es ist und wer es erhalten muss

Die zentrale Verpflichtung des Gesetzes ist das verbindliche Qualitäts- und Sicherheitszertifikat (QSC). Das QSC wird nach einer unabhängigen technischen Inspektion durch ein lizenziertes Ingenieurbüro oder eine lizenzierte Firma ausgestellt, die den baulichen und technischen Zustand des Gebäudes bewertet.

Wer ist verantwortlich. Die Verantwortung für die Einholung des QSC liegt beim Gebäudeeigentümer. In der Praxis bedeutet dies:

• Eigentumswohnungsgebäude: der Eigentümerausschuss (Owners Committee) bzw. die beauftragte Hausverwaltung (Managing Agent), die gemeinsame Bereiche und Gebäudeinfrastruktur im Namen der Einheitseigentümer verwaltet
• Bauträger- oder verwaltereigene Gebäude: der Bauträger oder Hauptentwickler
• Gewerblich eigene Gebäude: die Gesellschaft
• Villeneigentümer: der einzelne Eigentümer ist persönlich verantwortlich

Mieter haben keine Pflicht zur Einholung des Zertifikats, haben jedoch nach dem Gesetz ein ausdrückliches Recht, vom Vermieter den Nachweis eines gültigen QSC anzufordern. Es wird erwartet, dass der Zertifikatsstatus in Plattformen wie Ejari und der Dubai REST-App integriert wird, wenn sich die digitale Datenbank weiterentwickelt.

Der Inspektionsprozess

Das QSC darf nur ausgestellt werden, nachdem ein lizenziertes Ingenieurbüro eine gründliche Inspektion und Bewertung durchgeführt hat. Etwaige festgestellte Mängel müssen vor der Ausstellung des Zertifikats behoben werden. Nach der Zertifizierung gelten laufende Instandhaltungspflichten, und das Zertifikat muss regelmäßig unter den vom Vorsitzenden des Exekutivrats von Dubai festgelegten Bedingungen erneuert werden.

Indikative Inspektionskosten

Die Inspektionskosten trägt der Gebäudeeigentümer und sind von etwaigen Sanierungskosten für festgestellte Mängel zu trennen:

Anwendungsbereich: Freizonen und private Entwicklungszonen eingeschlossen

Ein wesentliches Merkmal des Gesetzes Nr. (3) von 2026 ist, dass es ausdrücklich für alle Gebäude in Dubai gilt, einschließlich solcher in privaten Entwicklungszonen und Freihandelszonen wie dem DIFC. Damit entfällt eine bisherige Unterscheidung, nach der Freizonengebäude unter separaten oder weniger strengen Gebäudesicherheitsregimen betrieben werden konnten. Bauträger und Eigentümer von Freizonenimmobilien müssen sich nun an den Standards der Dubai Municipality ausrichten.

Pflichten von Bauträgern und Auftragnehmern

Das Gesetz führt Verpflichtungen sowohl in der Bau- und Planungsphase als auch in der Eigentumsphase ein:

• Auftragnehmer und Unterauftragnehmer unterliegen neuen Registrierungs- und Qualifikationsanforderungen
• Bauträger müssen Compliance-Meilensteine in ihre Projektlieferpläne integrieren
• Planungsfachleute tragen eine erweiterte Haftung für die Einhaltung technischer Standards
• Für jedes Gebäude muss eine ‚verantwortliche Person‘ für die Gebäudesicherheit ernannt und registriert werden

Bauverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden, sollten Rückhaltemittel für die Sanierung – zweckgebundene Einbehalte zur Deckung von Mängelbeseitigungskosten – vorsehen und klar regeln, wie die Einhaltung der QSC-Anforderungen zwischen Bauträger, Auftragnehmer und Planungsberater aufgeteilt wird.

Mieterschutz: Abriss und größere bauliche Reparaturen

Wenn ein Gebäude zum Abriss genehmigt wird oder größere bauliche Reparaturen vorzunehmen sind, wendet das Gesetz Nr. (3) von 2026 die bestehenden Mieterschutzbestimmungen des Dubai-Mietgesetzes (Gesetz Nr. (26) von 2007 in der geänderten Fassung) an. Wesentliche Schutzrechte umfassen:

• Mieter, die durch Abriss oder größere Reparaturen verdrängt werden, haben ein vorrangiges Rückkehrrecht in das Gebäude nach Abschluss der Bau- oder Instandhaltungsarbeiten
• Die Rückkehr muss zum gleichen Mietwert erfolgen, der im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde, sofern beide Parteien nichts anderes vereinbaren

Diese Schutzrechte bedeuten, dass Vermieter, die Gebäude identifizieren, die unter dem neuen Gesetz wesentliche Sanierungsmaßnahmen erfordern, vor Beginn der Arbeiten sorgfältig mit bestehenden Mietern kommunizieren müssen. Das Zusammenspiel zwischen den QSC-Verpflichtungen und dem bestehenden Mietgesetz schafft potenzielle Haftungsrisiken für Vermieter, die den vorgeschriebenen Prozess nicht einhalten.

Durchsetzung und Strafen

Verstöße gegen das Gesetz Nr. (3) von 2026 oder seine Durchführungsentscheidungen ziehen Verwaltungssanktionen nach sich. Das Gesetz stellt der Dubai Municipality robuste Durchsetzungsinstrumente zur Verfügung, darunter:

• Verwaltungsbußgelder bei Nichteinholung oder Nichtaufrechterhaltung eines QSC
• Durchsetzungsbescheide, die die Sanierung innerhalb bestimmter Fristen verlangen
• Eskalierte Strafen bei anhaltendem Verstoß

Das Gesetz gewährt bestehenden Gebäuden eine einjährige Übergangsfrist ab Inkrafttreten, um die Compliance herzustellen. Für neue Gebäude gelten die Anforderungen ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung.

Teil Zwei: Gesetz Nr. (4) von 2026 – Wohngemeinschaften

Was das Gesetz regelt

Das Gesetz Nr. (4) von 2026, ebenfalls von Seiner Hoheit Scheich Mohammed bin Raschid Al Maktum erlassen, schafft einen formalen genehmigungspflichtigen Rahmen für Wohngemeinschaften in Dubai. Das Gesetz wurde am 27. Februar 2026 im Amtsblatt veröffentlicht, am 11. März 2026 durch das Regierungsmedienbüro Dubai öffentlich bekannt gegeben und tritt 180 Tage nach der Gazettenveröffentlichung in Kraft – maßgeblicher Termin ist der 26. August 2026.

Das Gesetz richtet sich gegen eine der beharrlichsten Compliance-Lücken auf dem Dubai-Mietmarkt: den informellen Wohngemeinschaftssektor, der durch illegale Unterteilungen, Bettplatzvermietungen, Überbelegung und mündliche Untermietvereinbarungen gekennzeichnet ist. Es schafft eine strukturierte Definition von ‚Wohngemeinschaftseinheiten‘, legt verbindliche Genehmigungsanforderungen fest, bestimmt Belegungs- und Sicherheitsstandards, verbietet die Untermiete und führt einen gestaffelten Sanktionsrahmen ein.

Das Gesetz gilt in ganz Dubai einschließlich Freihandelszonen. Sammelunterkünfte für Arbeitnehmer – zweckgebaute Arbeiterunterkünfte, die unter eigenen MOHRE- und Behördenrahmen betrieben werden – sind von seinem Anwendungsbereich ausgenommen.

Die Genehmigungspflicht

Kein Eigentümer oder Betreiber darf eine Wohneinheit als Wohngemeinschaft anbieten, ohne eine gültige Genehmigung zu besitzen. Der Betrieb einer Wohngemeinschaft ohne Genehmigung ist für sich genommen ein Verstoß, unabhängig davon, ob die Einheit ansonsten die Sicherheits- und Belegungsstandards erfüllt.

Genehmigungen werden von der Dubai Municipality für eine Standardlaufzeit von einem Jahr erteilt, mit einer auf Antrag möglichen zweijährigen Option. Verlängerungsanträge müssen mindestens 30 Tage vor Ablauf eingereicht werden.

Nur der Immobilieneigentümer oder ein autorisiertes lizenziertes Unternehmen darf eine Wohngemeinschaftseinheit vermieten. Mietern ist ausdrücklich verboten, einen Teil der Einheit an Dritte unterzuvermieten – womit der verbreiteten Praxis der informellen Zimmervermietung und Bettplatzvermietung, bei der Mieter Miete von mehreren Bewohnern eingezogen haben, ein Ende gesetzt wird.

Belegungs- und Sicherheitsstandards

Die Dubai Municipality wird detaillierte Belegungsgrenzen, Mindestflächen pro Bewohner und technische Sicherheitsstandards im Rahmen des Genehmigungsrahmens festlegen. Veröffentlichte Leitlinien bestätigen, dass die Compliance anhand folgender Kriterien beurteilt wird:

• Brandschutzanforderungen
• Elektrische Sicherheitsstandards
• Gebäude- und bauliche Sicherheit
• Sanitär- und Hygieneanforderungen
• Belüftungsanforderungen
• Belegungsgrenzen und Mindestfläche pro Bewohner

Die Dubai Municipality wird außerdem festlegen, welche Gebiete von Dubai Wohngemeinschaften beherbergen dürfen, basierend auf Infrastrukturkapazität, Bevölkerungsdichte und Gebietsmerkmalen. Nicht jedes Gebäude in jedem Gebiet ist anspruchsberechtigt.

Einheiten mit internen Unterteilungen oder baulichen Veränderungen, die nicht in den ursprünglichen Bauplänen genehmigt wurden, müssen vor der Erteilung einer Genehmigung saniert werden. Das Gesetz richtet sich insbesondere gegen die Verbreitung von abgeteilten Zimmern und umgestalteten Räumen, die ein Merkmal dicht besiedelter Wohngebiete waren.

Pflichten von Vermietern und Betreibern

Vermieter und lizenzierte Betreiber unterliegen spezifischen Verpflichtungen gemäß Gesetz Nr. (4) von 2026:

• Einholung einer Genehmigung, bevor eine Einheit für Wohngemeinschaftszwecke zugeteilt wird
• Sicherstellung, dass die Einheit alle technischen und sicherheitstechnischen Standards zum Zeitpunkt der Genehmigungsbeantragung und während der gesamten Genehmigungsdauer erfüllt
• Abschluss schriftlicher Mietverträge mit den Bewohnern – Standardvertragsvorlagen werden über die Website des Dubai Land Department (DLD) bereitgestellt
• Führung von Aufzeichnungen über Bewohnerzahlen, zugeteilte Wohnfläche pro Bewohner und Einheitsdetails
• Werbung und Vermarktung von Wohngemeinschaftseinheiten nur gemäß den im Gesetz festgelegten Regeln
• Einreichung von Verlängerungsanträgen mindestens 30 Tage vor Ablauf der Genehmigung

Das Dubai Land Department wird einen eigenen Mietindikator speziell für Wohngemeinschaftseinheiten basierend auf deren Merkmalen entwickeln und die Compliance der im Bereich Wohngemeinschaften tätigen Unternehmen überwachen. Dieser ist getrennt vom bestehenden RERA-Mietindex, der für konventionelle Wohnraummietverhältnisse gilt.

Strafen bei Verstößen

Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohngemeinschaften werden vom Dubai Rental Disputes Centre behandelt.

Übergangsfrist für bestehende Betreiber

Eigentümer und Unternehmen, die derzeit Wohngemeinschaftseinheiten betreiben, haben ein Jahr ab dem Inkrafttreten des Gesetzes (26. August 2026), um die vollständige Compliance herzustellen – womit sich eine Compliance-Frist bis zum 26. August 2027 ergibt. Die Dubai Municipality kann bei Bedarf eine einmalige Verlängerung gewähren.

Was Immobilieneigentümer und Bauträger jetzt tun sollten

Für Gesetz Nr. (3) von 2026 – Gebäudesicherheit

1. Ihre Zertifizierungspflicht ermitteln. Klären Sie, ob Sie die verantwortliche Partei für die Einholung des QSC für Ihr Gebäude sind oder ob die Pflicht bei einem Eigentümerausschuss oder Miteigentümer liegt. Für Freizonengebäude klären Sie die Situation mit Ihrer Freizonenbehörde.
2. Eine Vorab-Inspektion beauftragen. Vor der formellen Inspektion ermöglicht eine vorläufige Struktur- und Technikbewertung, wahrscheinliche Mängel zu identifizieren und Sanierungsmaßnahmen vor dem Inspektionsbesuch zu planen und zu budgetieren.
3. Ein lizenziertes Ingenieurbüro bestellen. Nur von der Dubai Municipality lizenzierte Ingenieurbüros und -firmen sind zur Durchführung der Inspektion für QSC-Zwecke berechtigt.
4. Sanierungskosten separat vom Inspektionsbudget einplanen. Inspektionskosten und Sanierungskosten sind getrennt zu betrachten.
5. Bauverträge für neue Projekte überprüfen. Verträge für Neubauten sollten QSC-Compliance-Meilensteine enthalten.
6. Bestehende Mietvertragspflichten überprüfen. Für Gebäude, die wesentliche Sanierungsmaßnahmen erfordern, überprüfen Sie bestehende Mietverträge vor Baubeginn.

Für Gesetz Nr. (4) von 2026 – Wohngemeinschaften

1. Prüfen Sie, ob Ihre Einheiten als Wohngemeinschaften einzustufen sind.
2. Gebietsberechtigung bestätigen.
3. Nicht genehmigte Unterteilungen und Umbauten entfernen.
4. Genehmigungsantrag vorbereiten.
5. Alle Untermietvereinbarungen überprüfen.
6. Rechtliche Beratung zur Neugestaltung von Mietverträgen einholen.

Häufig gestellte Fragen

Gilt das Gesetz Nr. (3) von 2026 für Gebäude im DIFC oder anderen Freizonen?

Ja. Das Gesetz Nr. (3) von 2026 gilt ausdrücklich für alle Gebäude in Dubai, einschließlich solcher in privaten Entwicklungszonen und Freizonen wie dem DIFC.

Wer ist in einem gemeinschaftlich eigenen Gebäude für die Einholung des Qualitäts- und Sicherheitszertifikats verantwortlich?

In einem Eigentumswohnungsgebäude mit einem aktiven Eigentümerausschuss (Owners Committee) ist dieser bzw. die durch ihn beauftragte RERA-lizenzierte Hausverwaltung (Managing Agent) typischerweise verantwortlich.

Sind Wohngemeinschaften in Dubai nach dem Gesetz Nr. (4) von 2026 noch erlaubt?

Ja. Wohngemeinschaften bleiben erlaubt. Das Gesetz verbietet sie nicht – es formalisiert und reguliert sie.

Wann muss ich eine Genehmigung für Wohngemeinschaften beantragen?

Das Gesetz tritt am 26. August 2026 in Kraft. Bestehende Betreiber haben bis zum 26. August 2027 Zeit.

Wie TME Legal unterstützen kann

TME Legal berät Immobilieneigentümer, Bauträger, Investoren und Vermieter zu den rechtlichen Implikationen von Dubais neuem Gebäudesicherheits- und Wohngemeinschaftsrahmen. Wenn Sie die Compliance-Position Ihres Gebäudes oder Portfolios besprechen möchten, helfen wir Ihnen gerne weiter.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.